来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
楼市存量收购加速铺开之际，华发股份（600325.SH）近期拿下一笔百亿大单。
公告显示，华发股份拟与珠海华发集团有限公司（华发股份控股股东，以下简称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元，交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权。
8月13日，华发股份董事局秘书处相关工作人员对《中国经营报》记者表示，上述拟交易的存量房初步商定为现房，目前尚无法提供交易覆盖多少套房源的确切数量，交易价格将通过评估、双方协商后确定，交易过后的存量房也需视具体情况确定是否托管给华发股份。
值得注意的是，华发股份此前已通过转让旗下公司100%股权的方式转让存量房产，受让方是同为华发集团控制的珠海市安居集团有限公司（以下简称“珠海安居”），交易对价约2.66亿元，涉及79套住宅物业。
年报显示，销售去化是华发股份今年的工作重心，公司全面推进存量资产盘活。在上述两次关联交易中，华发股份方面均表示这些举措有助于盘活公司存量资产，加快资金周转。截至2024年3月31日，华发股份存货约2793.34亿元，Wind数据显示，公司存货周转天数高达4205.61天。
控股股东出手
华发股份与关联方的存量房交易规模正在扩大。
根据公告，为积极响应“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租购并举的住房制度，完善“市场+保障”住房供应体系，同时盘活公司存量资产，进一步促进销售，稳定现金流，华发股份拟与华发集团开展存量商品房交易业务。
具体而言，收购主体为华发集团或其子公司，交易标的是华发股份及子公司持有的存量商品房，交易双方将通过资产评估报告确定最终交易价格并签订正式合同。
为高效、有序地完成相关工作，华发股份董事局拟提请公司股东大会在前述120亿元的额度内，授权公司经营班子具体决定并处理与华发集团上述存量商品房交易业务，包括但不限于合同条款设置、签署及具体执行、确认签约主体、根据股东大会授权的定价方式确定具体交易价格等事宜，授权有效期为公司股东大会审议通过之日起至召开2024年年度股东大会之日止。据华发股份披露，公司2024年第四次临时股东大会将于8月26日召开，届时将审议上述关联交易议案。
公告显示，华发集团主要从事房地产开发经营，目前已布局科技、城市、金融三大产业板块，其实际控制人为珠海市国资委（持股比例为93.51%），广东省财政厅持有其6.49%股权。
截至2023年12月31日，华发集团净资产约1752.48亿元，2023年度营收约1756.87亿元，净利润约52.45亿元。今年一季度，华发集团营收约360.37亿元，净利润约13.79亿元。截至2024年3月31日，公司总资产约7528.34亿元，总负债约5770.81亿元，净资产约1757.53亿元。
据珠海市国资委微信公众号披露，8月1日，华发集团召开2024年半年度经营工作推进会。华发集团上半年实现营收869.45亿元、利润总额46.17亿元，公司城市产业板块上半年推进建设中项目约150个。在下半年的经营计划中，华发集团提及要积极打造政策性、专业化、规模化安居平台，而其控制的珠海安居是珠海全市开展存量房源收购和租售的统一平台。
值得注意的是，8月8日，华发集团、珠海安居与中国建设银行广东省分行（以下简称“建行广东省分行”）在珠海签署了一份战略合作协议。根据协议，建行广东省分行向珠海安居提供总金额不超过200亿元的银行综合授信支持，三方将在安居工程及其他方面开展深入合作。据了解，珠海安居未来一至两年将通过市场化收购存量住房、“以旧换新”等方式筹集2万套住房，所筹集房源将根据相关政策用作配售、配租型保障房或市场化租赁住房，完善珠海市住房保障体系。目前，珠海安居已累计建设运营各类安居住房超过1.6万套，总建筑面积超过120万平方米。
事实上，在宣布拟与华发集团持续开展存量商品房交易业务之前，华发股份已与珠海安居有过相关交易。
7月31日，华发股份发布公告，为积极响应国家关于收购存量住房用作保障性住房的政策，全资子公司珠海华发资产管理有限公司拟通过转让其全资子公司珠海华奔投资有限公司（以下简称“华奔公司”）100%股权的方式，将华奔公司名下存量房产转让给珠海安居。
公告显示，华奔公司成立于2023年6月，主要开展以旧换新房源收购工作，该标的共设立75家全资子公司，合计收购了79套住宅物业。截至2024年7月25日，华奔公司净资产约2.65亿元，经评估，其市场价值约2.66亿元，上述交易最终以该价格成交。截至2024年6月30日（未经审计），珠海安居总资产约28.5亿元，总负债约25.64亿元，净资产2.86亿元，今年上半年营收1629.25万元，净利润-4152.18万元。
消耗存货需11年
华发股份控股股东连续出手背后，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。
8月10日，中国人民银行发文称：“支持存量商品房去库存。”其进一步指出，企业批量收购存量住房，形成团体购买力，收购价格折扣会进一步提升住房租赁产业投资回报和企业参与意愿；收购后的商品房可用作保障性住房配售或租赁，在加快盘活存量和市场去库存的同时，满足保障性住房需求。
值得一提的是，在华发集团之前，深圳市属国有独资企业——深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，拟在深圳市范围内开展收购商品房用作保障性住房工作。
中指研究院指出，“国企收购未售新房”是政府目前主要推动的、去库存效果最为直接的一项措施。而对于房企来说，“去库存”是其眼下的主要目标。
据克而瑞研究中心统计，7月，百强房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比下降36.4%，同比下降19.7%。1—7月，百强房企合计销售操盘金额21309亿元，同比下降37.5%，降幅收窄2个百分点。中指研究院提供的数据显示，1—7月，销售总额超过千亿房企有6家，较去年同期减少4家，百亿规模房企有51家，较去年同期减少34家。
华发股份方面披露称，上半年，公司稳居中国房企销售排行榜第一梯队。克而瑞榜单数据显示，华发股份以443.5亿元的操盘金额位居第十、以452亿元的全口径销售额位列第十一。据克而瑞研究中心统计，7月，华发股份销售金额为84.1亿元，同比增长9.2%，环比下降10%。1—7月，华发股份销售金额为536.1亿元，同比下降36.7%。
根据Wind数据，截至今年一季度末，华发股份存货周转天数超过4200天，也就是说，按照目前的销售速度，其存货全部消耗完毕需要约11年。
财报显示，华发股份主营业务为房地产开发与经营，主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
2023年，华发股份营收约721.45亿元，同比增长19.35%，其中，房地产开发销售收入约683.5亿元，但毛利率同比下降2.27个百分点至17.98%。报告期内，公司增收不增利，归母净利润同比下降29.58%至约18.38亿元，扣非净利润同比下降63.81%至约8.75亿元。
过去一年，华发股份发生大额资产减值，其存货跌价损失约15.95亿元，较2022年同期扩大约8亿元。截至2023年年末，华发股份存货账面价值约2750.32亿元，同比增长约13%，占资产总额的比重约60.89%，列报存货跌价准备约19.07亿元。财报显示，华发股份存货分为开发成本（未竣工）、开发产品（已竣工未售），二者期末账面价值分别约2133.61亿元、614.53亿元，报告期内分别计提跌价准备4.55亿元、11.38亿元。
截至2023年年末，华发股份拥有土地储备计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1189.08万平方米。
今年一季度，华发股份营收约70亿元，同比下降41.46%，净利润约3.49亿元，同比下降35.34%，扣非净利润同比下降39.41%至约3.38亿元，经营活动产生的现金流净额同比下降94.74%。
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