国泰君安：楼市快速下行期进入尾声 当前处于阶段性平衡中

智通财经APP获悉，国泰君安(601211)发布研究报告称，相较6月的数据恢复，在基数不再下行、且为政策出台后的第二个整月来看，7月数据有所回落。有两个值得关注的点，一是政策的效力期，目前来看，5月政策出台后，较以往政策有更长的效力，预计能观察到2~3个月的效力期，楼市的快速下行期进入尾声。当前处于阶段性平衡中，后续仍然期待进一步的政策支持，主要在房企负债久期和居民利率成本上。

国泰君安主要观点如下：

相较6月的数据恢复，在基数不再下行、且为政策出台后的第二个整月来看，7月数据有所回落。7月投资增速为-10.8%，回落0.7个百分点，销售金额/面积增速为-18.5%/-15.4%，分别回落4.2/0.9个百分点。相比于投资和销售的回落，新开工和竣工面积则有所改善，分别同比下降19.7%和21.8%，较上月改善2.0和7.8个百分点。

有两个值得关注的点，一是政策的效力期，目前来看，5月政策出台后，较以往政策有更长的效力，预计能观察到2~3个月的效力期，楼市的快速下行期进入尾声。以往政策的出台，会伴随销售的放大，但效力期往往在1个月左右，且往往不会带来一些前瞻指标的改善，如二手房的挂牌量。本次政策，不仅效力期更长，同时，挂牌量数据确实出现了改善，也即，本轮政策开始，政策的作用效果在加强。同时，本次政策在执行上并没有如预期般快，以再贷款额度使用来看，进展是循序渐进的。以此作为推断，楼市的快速下行期进入尾声。

第二个值得关注的点是修正数据隐含的高能级城市的退房事件在2023年同期销售中已经出现。根据对基数数据的计算，2023年7月销售项目中，因退房等原因进行修订的那批房源均价为9229元/平方米，为开始修订数据以来首次超过7500元/平方米，且过去大部分时间处于5500~6500元/平方米。以此均价反推，开始有高能级城市触及到退房，从而带来了数据的变化。

当前处于阶段性平衡中，后续仍然期待进一步的政策支持，主要在房企负债久期和居民利率成本上。当前政策已经有了较好的效果，在过去两年已经出台大量政策之后，后续的关注点主要在三个方面，一是看政策的具体执行，二是看房企负债久期如何拉长，三是看居民借贷利率能否下调。维持两端配置，一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：市场需求加速下行。