智通财经APP获悉,国泰君安(601211)发布研究报告称,相较6月的数据恢复,在基数不再下行、且为政策出台后的第二个整月来看,7月数据有所回落。有两个值得关注的点,一是政策的效力期,目前来看,5月政策出台后,较以往政策有更长的效力,预计能观察到2~3个月的效力期,楼市的快速下行期进入尾声。当前处于阶段性平衡中,后续仍然期待进一步的政策支持,主要在房企负债久期和居民利率成本上。

国泰君安主要观点如下:

相较6月的数据恢复,在基数不再下行、且为政策出台后的第二个整月来看,7月数据有所回落。7月投资增速为-10.8%,回落0.7个百分点,销售金额/面积增速为-18.5%/-15.4%,分别回落4.2/0.9个百分点。相比于投资和销售的回落,新开工和竣工面积则有所改善,分别同比下降19.7%和21.8%,较上月改善2.0和7.8个百分点。

国泰君安:楼市快速下行期进入尾声 当前处于阶段性平衡中  第1张

有两个值得关注的点,一是政策的效力期,目前来看,5月政策出台后,较以往政策有更长的效力,预计能观察到2~3个月的效力期,楼市的快速下行期进入尾声。以往政策的出台,会伴随销售的放大,但效力期往往在1个月左右,且往往不会带来一些前瞻指标的改善,如二手房的挂牌量。本次政策,不仅效力期更长,同时,挂牌量数据确实出现了改善,也即,本轮政策开始,政策的作用效果在加强。同时,本次政策在执行上并没有如预期般快,以再贷款额度使用来看,进展是循序渐进的。以此作为推断,楼市的快速下行期进入尾声。

第二个值得关注的点是修正数据隐含的高能级城市的退房事件在2023年同期销售中已经出现。根据对基数数据的计算,2023年7月销售项目中,因退房等原因进行修订的那批房源均价为9229元/平方米,为开始修订数据以来首次超过7500元/平方米,且过去大部分时间处于5500~6500元/平方米。以此均价反推,开始有高能级城市触及到退房,从而带来了数据的变化。

国泰君安:楼市快速下行期进入尾声 当前处于阶段性平衡中  第2张

当前处于阶段性平衡中,后续仍然期待进一步的政策支持,主要在房企负债久期和居民利率成本上。当前政策已经有了较好的效果,在过去两年已经出台大量政策之后,后续的关注点主要在三个方面,一是看政策的具体执行,二是看房企负债久期如何拉长,三是看居民借贷利率能否下调。维持两端配置,一方面,选择低杠杆的龙头企业,另一方面关注重组进展。

风险提示:市场需求加速下行。