转自：上观新闻
6月1日儿童节，也是新“沪九条”施行的首个周末，楼市表现如何？新政内容丰富，涉及方方面面。这一次，让我们先把目光聚焦到“二手房”。
5月27日，记者在新政解读当中提到，本轮政策的关键内容之一就是盘活二手房，多条优化举措都明确指向二手房。为什么关注二手房，房东跳价是否普遍，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？……
带着这些二手房市场的热点问题，记者用一天时间走访外环至内环中介门店，倾听来自市场一线的真实解答。
问题：新政执行之后，二手房市场热度如何？
解答：5月27日新政出台后，二手房市场出现一些声音，如买房人扎堆、交易火爆等等。记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现，二手房市场开始出现活跃迹象，但远远不到火爆程度。
周六白天，记者探访的两家门店几乎都是空无一人，除了一两名经纪人负责接待来访客户，其他经纪人几乎全员出动，带着意向购房人看房。
浦东森兰板块邻近自贸区，改善型住房需求较多。“新政出台之后，门店带看量翻倍。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说，在新政发布当晚，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容。短短一两个小时内，就有客户赶来看房。从5月28日至30日，门店已经成交两套二手房。“这两套住房的买家，早有购买意向，新政给他们传递了很大信心，所以立刻决定签约。”他说。
内环内中介门店也迎来带看量增长。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近，位于徐家汇板块，教育、医疗和交通配套比较成熟，周六白天，全店25名经纪人几乎都有带看任务。店长崔立夫告诉记者，从27日至今，带看量明显增加，不少业务正在洽谈中，暂时没有成交。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量，现在两天就能完成。”他说。
新政施行时间尚短，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据。不过，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现，自28日新政施行至31日，二手房单日网签有明显增加。5月二手房成交量为18692套，日均602套，28日至31日，网签套数分别为701套、877套、984套和961套。
业内人士告诉记者，网签数据增加主要因为新政利好，一些购房者因为新政出台，将原计划的网签时间延后了几天，可以享受更优惠的贷款利率。一些购房者决策快，立刻“下单”了。毛女士就是新政受益者，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房，现在只需要满3年即可，且首付比例从30%下调至20%，于是在新政落地24小时内，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房。
问题：非沪籍单身人士，现在可以购买全市二手房吗？
解答：新“沪九条”明确，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。不过记者从上海市有关部门了解到，新政施行之后，非沪籍单身人士可购买二手房的区域几乎覆盖全市，有一特殊区域除外，那就是崇明。
在今年1月出台的《关于优化本市住房限购政策的通知》提到，非沪籍居民可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。新政提到的扩大区域中暂未囊括崇明区，有在崇明购房需求的非沪籍单身人士要注意了。此外，对于非沪籍单身人士而言，外环内新建商品住房仍处于限购中。
问题：“三价就低”原则还执行吗？
2021年，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则，即银行审批贷款额度时，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。
有中介透露，前几年，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差，一般低于卖方预期，现在几乎可以和卖方预期价格持平。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调，卖方预期比前两年也降低了。
问题：网传有房东（二手房卖家）涨价？
解答：新政出台之后，网传不少房东连夜涨价。记者了解到，在浦东世纪公园板块，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园，数月前每平方米不到5万元，新政出台后，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元，甚至每平方米7万元。
记者走访发现，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间。受访中介门店负责人纷纷告诉记者，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况。“上海楼市此前经历了一波低迷行情，大多数卖家还是理性的，希望能够尽快促成交易。”宋沪雄说。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言，二手房挂牌一年多没有成交，希望趁新政利好，能够尽快卖出。为表诚意，他也保留了一定的降价空间。业内人士说，连夜涨价的卖家是极少数，但是市场走势仍以“以价换量”为主。
问题：何为多子女家庭？相关住房贷款的首套房认定细则是什么？
解答：崔立夫告诉记者，门店有不少咨询客户是二孩家庭，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则。
首先，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女，其中至少有1个子女是未成年。二孩家庭，一个成年，一个未成年，也符合多子女家庭定义。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭，不适用港澳台和境外人士。
新政中的多子女家庭首套房贷款，是以网签时间为节点，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好。
多子女家庭成员名下住房套数0，现购买第一套住房，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清，购买第2套，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清，购买第2套，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清，购买第3套，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清，购买第3套，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清，其中1套享受首套房贷政策，1套享受二套房贷政策，购买第3套，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清，且两套均享受首套房贷政策，购买第3套，享受二套房贷政策。
简单来说，新政执行之后，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭，再买第3套房，采用二套房贷政策 。其他情况，都按照首套房贷利率执行，可见新政利好力度之大。
问题：接下来，二手房市场走势如何？
解答：多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者，此次新政力度超出了从业者的预期。克而瑞研究发现，此次新政上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。据其分析，过去13年里，住房限购政策做过调整优化，力度不算太大，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购，2024年1月放松外环外单身限购。除了限购之外，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心，尤其是非沪籍居民，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群，将释放一波需求。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面。”分析师表示。多名市场从业者认为，上海二手房挂牌量此前处于高位，新政将促进交易，带来成交量的提升，价格方面总体平稳。
问题：为什么新政多条举措指向二手房？
解答：在新“沪九条”中，有三条举措容易被人们忽视。上海易居研究院研究总监严跃进指出，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。除了在调整限购方面，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住，不再限定购买住房套数．探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。在“以旧换新”方面，对符合条件的家庭提供补贴，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等。不过，补贴也有门槛，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时，增加了市场上的二手房需求，又创造了市场上的二手房供应。总的来说，既保证住房的民生性，又盘活了存量房源，促进二手房流动，从而促进整个市场平稳健康运行。
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