来源：中国经营网
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
日前，党的二十届三中全会提出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。近年来，房地产行业深度调整，房企普遍面临流动性挑战。为从偿债压力中抽身，一些房企使出浑身解数，并在近期迎来进展。
在收到清盘呈请短短20天后，远洋集团（3377.HK）首次披露境外债重组方案，共覆盖债务本金56.36亿美元，已有债权人签署重组支持协议。值得注意的是，远洋集团还将向参与的债权人支付相关“同意费用”，同时邀请其他债权人尽快加入。无独有偶，7月初，龙光集团（3380.HK）公告，持有现有票据未偿还本金总额超过92%的现有票据持有人已签署债权人支持协议，公司力求达成境外债务的全面整体重组。
在A股市场上，*ST金科（000656.SZ）是今年以来第一家被正式受理司法重整的全国化上市房地产公司，其管理层近期在投资者交流会上表示，公司战投引进有序推进，计划在今年四季度完成司法重整。
对于公司债务处置进展等相关问题，近日，远洋集团方面对《中国经营报》记者表示，重组进展需按相关规定以公告形式发布，暂无法就具体问题进行答复。龙光集团相关负责人表示，公司境外债重组还在谈判过程中，暂无数据提供。*ST金科投资者关系部相关负责人表示，当前，公司正常开展房地产销售业务，同时进行司法重整。
化解风险“自救”
完成180亿元境内信用债展期后，7月18日晚间，远洋集团公告境外债处置获得重大进展。
公告显示，远洋集团已正式获得境外银团协调委员会成员（占境外银团贷款及同质双边贷款本金总额的约50%）对重组方案主要条款的同意，已有债权人签署重组支持协议，这为整体方案的通过提供了重要保障。
根据方案，远洋集团向债权人提供新票据或新贷款、强制可转换债券、新永续债作为重组对价。具体而言，公司将面向债权人发行年利率3%的22亿美元新债，并提供全面综合的增信保障，其中包括以远洋集团持有的远洋服务（6677.HK）指定股份作抵押。剩余债务金额可置换为两年期无息强制可转债，在重组生效后的约定时间选择转股，或在生效后满24个月时全部转股。债权人也可选择新永续债作为替代项。
远洋集团在公告中表示，过去数月，公司一直与债权人保持建设性对话，在公司可承债能力范围内最大程度地考虑境外债权人的利益，方案相对务实、可操作性较强。眼下，远洋集团重组方案的顺利实施仍需获得更多债权人同意。
龙光集团的步伐稍快。根据公告，截至7月11日，龙光集团已获得超过92%的债权人支持境外债重组协议，公司正积极与包括现有票据持有人在内的境外债权人磋商。同时，龙光集团全资子公司发行的21笔境内债及资产支持专项计划（ABS）调整本息兑付安排议案均获得持有人会议表决通过，每笔债券分别新增设定10个月宽限期。
在业内，龙光集团曾与佳兆业（1638.HK）、中国奥园（3883.HK）、合景泰富（1813.HK）并称为“粤港澳四小龙”，其在2020年销售额突破千亿元，但好景不长，公司于2022年正式官宣出现债务危机。今年1月，龙光集团公告称，已委聘安迈融资顾问有限公司加入公司境外债务重组的联合财务顾问团队，公司及财务顾问将继续与债权人进行积极且具有建设性的磋商，以尽快达成一致意见。
龙光集团在公告中表示，公司力求达成境外债的全面整体重组，境内公开市场融资产品调整兑付安排对公司的经营有重要的推动作用。
克而瑞分析指出，房企整体债务重组成功，不仅可以暂时从偿债压力中抽身，还有利于改善市场预期，实现可持续经营，并向资本市场释放积极信号，有望再次打通融资渠道。
*ST金科也想反转困境，走上了债务重整的道路，试图引入投资人脱困“重生”。
2022年年底，*ST金科出现公开违约，其有一笔约1113万美元债券的利息未能按期兑付，此后，公司还有数笔境内债未按期足额支付本息。去年7月，*ST金科拟向法院申请重整及预重整。今年4月，重庆市第五中级人民法院裁定受理公司的重整申请，公司被法院裁定受理重整，公司股票自2024年4月24日复牌交易起被实施退市风险警示，股票简称由“金科股份”变更为“*ST金科”。
*ST金科在公告中表示，公司通过破产重整可以获得新生的机会，有利于债务人、债权人、出资人、职工等各方主体实现共赢，有利于社会资源的有效利用。根据法院《民事裁定书》，公司的重整申请主体适格、具备破产原因、具有重整价值和挽救的可能性。
7月24日，*ST金科披露称，公司与长城国富置业有限公司于2023年6月签订《战略投资框架协议》，双方已按协议约定成立工作小组，建立协调联系机制，并根据协议约定开展各项尽调及准备工作。目前，双方各项工作均按协议积极推进。今年，*ST金科收到中金资本运营有限公司参与重整投资的意向函，公司与央国企战投也在积极接洽中。“目前，还有多家实力雄厚的投资人，包括央国企投资人也在积极洽谈中，表现出强烈投资意愿。”
行业“大浪淘沙”
根据中指研究院统计，2024年上半年，房企债券融资总额约为2822.9亿元，同比下降26.1%，其中，信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%，但信用债仍是主要的债券融资渠道，占比为65.5%，同比增加4.2个百分点，其在相关政策支持的影响下体现出了一定的融资韧性。
从债务到期情况来看，房企偿债仍有压力，新发规模无法覆盖到期余额。当前，房企债券存量余额约为2.5万亿，其中信用债占比为67.2%。2024年三季度仍为房企偿债高峰，一年内到期余额为7205.4亿元，其中信用债占比69.8%，境内偿债压力较大；7、8月的到期债券余额超700亿元。2024年上半年，信用债、海外债的发行到期债务占比分别为58.1%、3.2%，总发行到期债务占比为39.9%。
房企近年来普遍面临流动性挑战，事实上，行业也在经历“大浪淘沙”的过程。
中指研究院提供的数据显示，2024年上半年，销售规模在千亿级别的房企数量仅有6家，较去年同期减少1家；规模在500亿元以上的房企有10家，较去年同期减少7家；百亿规模以上房企44家，较去年同期减少34家。目前，房企销售业绩仍在筑底过程中。
面对新的发展形势，房企也在积极探索新发展模式，典型策略包括采取轻重并举战略，即开发业务聚焦核心城市、以销定投、重点发展改善型产品，同时布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓等多元轻资产业务。
值得一提的是，部分上市房企“顺势而为”，更加侧重轻资产运营管理业务，在业务方面“去重取轻”，在财务方面“轻装上阵”。
7月8日，格力地产（维权）（600185.SH）一字涨停。消息面上，公司在前一天宣布，拟对原重大资产重组方案进行重大调整，当中提及，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，调整后的方案为：上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海市免税企业集团有限公司不低于51%股权。值得注意的是，在宣布逐步退出房地产开发业务之前，格力地产已连续亏损两年，而房地产开发业务目前仍是其营业收入和利润的主要来源。
无独有偶，6月23日，美的置业（3990.HK）公告称，其全资持有的房地产开发业务产权线将从上市公司重组至控股股东，房地产开发业务从上市资产变成非上市资产。重组完成后，美的置业将专注经营性业务，围绕物业管理、商业管理、智能化、装配式建筑和室内装修开展业务，以及承接控股股东所持房地产开发资产的全链条开发管理。
美的置业在公告中表示，尽管公司维持了健康的财务比率并设法满足“三道红线”的要求，但公司仍须承担沉重负担以支持房地产开发业务。“把房地产开发业务从公司剥离将可降低公司的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在公司部分投资的选择权，降低股东与公司股份相关的房地产开发业务投资风险。”
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